Huurvermindering vanwege COVID-19?

Op 27 mei 2020 heeft de Voorzieningenrechter in de Rechtbank Noord-Nederland een eerste uitspraak gedaan omtrent huurkorting in verband met COVID-19 (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979). Bierbrouwer Inbev wil de huur van een cafébedrijf slechts gedeeltelijk betalen aan de vastgoedbelegger (Sigismund B.V) van wie zij de horecaruimte huurt.

De zaak

In deze zaak huurt Inbev een horecabedrijfsruimte van vastgoedbelegger Sigismund B.V., welke zij weer doorverhuurt aan de exploitant van een bruin café. Door de maatregelen rond COVID-19 moest dit café in maart haar deuren sluiten. Inbev betaalt de huur voor april in eerste instantie niet en biedt daarna aan 2/3 deel van april en mei te betalen, mits Sigismund B.V. afstand doet van het andere deel. Deze gaat hiermee echter niet akkoord en nadat Sigismund een datum aanvraagt voor een spoedprocedure (kort geding), maakt Inbev 2/3 van de huur over voor april.

Beide partijen gaan ervan uit dat het café niet voor 1 september 2020 open kan. Het kort geding gaat daarom over de huur en incassokosten voor april en de huur voor de maanden mei t/m augustus.

Oordeel van de voorzieningenrechter

In deze zaak staat de vraag centraal of de Noodverordening COVID-19 een gebrek met zich mee kan brengen in de zin van artikel 7:204 BW indien een cafébedrijf wordt gehuurd en of wegens onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) aanspraak gemaakt kan worden op verlaging van de huur. Bij wijze van voorlopig oordeel wordt deze eerste vraag door de rechtbank bevestigend beantwoord. Vaststaat volgens de rechtbank dat het gehuurde enkel bestemd is voor gebruik als cafébedrijf en dat de overheid in maart 2020 bepaalde dat een dergelijk bedrijf voorlopig moet sluiten. Hierdoor missen Inbev en haar onderhuurder huurgenot. De rechtbank overweegt weliswaar niet expliciet dat dit gemis niet geheel of gedeeltelijk aan de huurder valt toe te rekenen, maar neemt in haar voorlopige oordeel wel aan dat Inbev terecht een beroep doet op een gebrek in de zin van artikel 7:207 BW. De huurder kan daardoor in beginsel met terugwerkende kracht aanspraak maken op een huurprijsvermindering. De voorgestelde vermindering van een derde deel van de huurprijs lijkt niet onredelijk te zijn.

Het beroep op de onvoorziene omstandigheden leent zich volgens de voorzieningenrechter niet voor een kort geding. Toch geeft deze aan dat het voor de hand ligt om de coronacrisis aan te merken als een dergelijke onvoorziene omstandigheid.

Gevolgen van deze uitspraak

Ondanks dat het hier een voorlopig oordeel betreft zet de rechtelijke macht hier een duidelijke toon. Waar tot nu toe door de meeste juristen werd aangenomen dat de coronacrisis géén gebrek oplevert blijkt nu dat de rechter in deze eerste zaak een ander standpunt aanneemt. Althans voor die huurders die gedwongen werden om te sluiten is sprake van een feitelijke omstandigheid waardoor de huurder niet het genot van de zaak heeft die deze bij het aangaan van de huurovereenkomst wel mocht verwachten. De kans is daarom niet gering dat dit oordeel ook in een bodemprocedure stand zal houden.

Mr. Simon van Zijll is gespecialiseerd in het ondernemings- en vastgoedrecht. Ook heeft hij een bijzondere expertise in investeringsarbitrage.

Danish

Mr. Siddiqui is gespecialiseerd in ondernemings(straf)recht.

De huurrecht advocaten van Forsyte zijn actief in de Randstad en de regio’s Midden- en Zuid-Nederland. Vrijblijvend uw zaak voorleggen?