Huur opschorting
Bijna alle verhuurders krijgen er weleens mee te maken: een huurder die de betaling van de huur (volledig of gedeeltelijk) opschort. In veel gevallen gaat de huurder over tot opschorting, omdat er sprake zou zijn van gebreken aan het gehuurde. Er kunnen, zeker ook in de huidige coronacrisis, echter ook andere redenen aan een opschorting ten grondslag liggen. In dit artikel gaan we in op de relevante regelgeving omtrent het opschorten van de huur: onder welke voorwaarden is dit mogelijk?
Wat is huur opschorting?
Het geheel of gedeeltelijk opschorten van de huur is alleen mogelijk als daarvoor een gegronde reden aanwezig is. Bovendien wil opschorting niet zeggen dat de plicht om te betalen vervalt. Opschorting moet niet gezien worden als een ‘korting op de huurprijs’, maar als een drukmiddel om de verhuurder tot actie te bewegen. Indien de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan moet het op de huur ingehouden deel dan ook alsnog worden voldaan. Het is dus in het belang van de huurder om bij opschorting het niet te betalen deel wel apart te zetten. Zodra de reden tot opschorting is verholpen moet immers alsnog tot betaling worden overgegaan.
Geldige redenen voor het opschorten van de huur
Het zomaar (gedeeltelijk) opschorten van de huur is nooit toegestaan. Opschorting moet zoals gezegd worden gezien als pressiemiddel: de huurder voldoet pas weer aan zijn verplichting (volledige betaling) wanneer de verhuurder ook zijn verplichting (woongenot verschaffen) nakomt. Enkele belangrijke regels omtrent deze opschorting zijn:
- Er moet sprake zijn van een dusdanig gebrek dat de huurder in zijn huurgenot wordt geschaad.
- De opschorting moet gerechtvaardigd zijn. Een klein gebrek dat het huurgenot niet ernstig aantast rechtvaardigt opschorting doorgaans niet.
- De niet nagekomen verbintenis van de verhuurder moet in nauw verband staan met de opgeschorte huur. Opschorten van de huur om een reden die geen verband houdt met het verschaffen van woongenot, is dus niet toegestaan.
- De verhuurder moet de kans krijgen om de verbintenis na te komen. De huurder moet de verhuurder met andere woorden op de hoogte stellen van de reden tot opschorting.
Soms zijn in de huurovereenkomst regels omtrent opschorting opgenomen. Volledige uitsluiting van de mogelijkheid tot opschorting in de huurovereenkomst wordt door de rechter doorgaans echter als onredelijk bezwarend gezien. De huurder is in dat geval niet aan die uitsluiting gebonden.
De huur opschorten
De wet regelt dat de huurder, indien er sprake is van een gebrek dat het huurgenot aantast, bij de huurcommissie of de rechter een evenredige huurvermindering kan vorderen. Dit kan de huurder alleen doen binnen zes maanden nadat het gebrek is ontstaan. Deze huurprijsvermindering hoeft anders dan de opgeschorte huur na opheffing van het gebrek niet alsnog te worden voldaan, daar de huurder tijdens de looptijd van deze vermindering immers hinder heeft ondervonden van het gebrek.
Veel huurders kiezen er tegenwoordig echter voor om over te gaan tot huuropschorting, omdat zij dit zonder tussenkomst van de rechter of huurcommissie kunnen doen. Hieraan zijn echter wel de nodige risico’s verbonden:
- Anders dan bij huurvermindering is er sprake van ‘uitstel’ en niet van ‘afstel’.
- Indien de reden tot opschorting onrechtmatig wordt geacht door de rechter, kan dit gevolgen hebben voor de huurovereenkomst. Er is dan sprake van wanprestatie. Een gevolg daarvan kan zijn dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder op straat komt te staan.
- Opschorting van de volledige huur is volgens de rechter alleen in zeer uitzonderlijke gevallen gerechtvaardigd.
Huur opschorten in verband met de coronacrisis
De coronacrisis en het daarmee gepaard gaande verminderde huurgenot vormt geen rechtvaardige reden om tot opschorting van de huur over te gaan. Het gederfde huurgenot is immers niet het gevolg van een ernstige tekortkoming van de verhuurder.
Wel zijn vertegenwoordigers van de retail- en vastgoedsector overeengekomen dat zij de huur van getroffen winkeliers vanaf april voor 3 maanden willen opschorten. Volgens dit steunakkoord wordt achteraf gekeken in hoeverre ook kwijtschelding van deze opgeschorte huur aan de orde is.
Ook het (gedeeltelijk) opschorten van betalingen voor huurwoningen op basis van de coronacrisis is niet mogelijk. Wel heeft de overheid besloten dat huurders voorlopig niet worden uitgezet en dat tijdelijke huurcontracten verlengd moeten worden, zodat niemand door de crisis op straat komt te staan.
Let op: inmiddels ligt er een eerste uitspraak van de voorzieningenrechter waarin deze zich wel uitspreekt vóór huurvermindering in geval van een gedwongen sluiting. Lees hier meer
