Ontbinding huurovereenkomst door huurachterstand; wat zijn de mogelijkheden

Wanneer de huurder zijn maandelijkse huur niet betaald, ontstaat er een huurachterstand. Een huurachterstand kan vervelende gevolgen met zich mee brengen. Wanneer de huurtermijn is verstreken, is het voor de verhuurder direct opeisbaar. De verhuurder is niet verplicht om een ingebrekestelling of aanmaning te sturen. Wel kan de verhuurder overgaan tot het nemen van incassomaatregelen. De verhuurder mag dan bovenop de huurachterstand eventuele incassokosten en wettelijke rente rekenen aan de huurder. Bij het rekenen van incassokosten, moet de verhuurder wel de hiervoor genoemde aanmaning hebben gestuurd naar de huurder. Met een aanmaning wordt de huurder gewaarschuwd voor de verhoging met incassokosten. Voorts wordt er eerst een termijn gegeven van 14 dagen om de verschuldigde huur alsnog te betalen. In dit artikel zal worden ingegaan op de mogelijkheden die er bestaan omtrent het ontbinden van de huurovereenkomst wanneer er sprake is van een huurachterstand.

Wet

In artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is geregeld dat het niet nakomen van de betaling van de huur, de verhuurder de mogelijkheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Dit artikel geeft de mogelijkheid aan de ene partij om bij een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst van de andere partij, tot ontbinding over te gaan. In ditzelfde artikel is ook een uitzondering opgenomen, namelijk: “[..]tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.” Dit wordt de tenzij-bepaling genoemd.

De Hoge raad heeft in een arrest een duidelijke lijn getrokken omtrent deze bepaling. Ook wel het Tenzij-arrest genoemd. De Hoge Raad heeft bepaald dat er sprake moet zijn van een “tekortkoming van voldoende gewicht” om succesvol de huurovereenkomst te kunnen ontbinden. De rechter houdt bij de beoordeling van het wel of niet ontbinden van een huurovereenkomst, rekening te met alle omstandigheden van het geval. Hieronder wordt ingegaan op het feit dat u als huurder niet te lang moet wachten.

Niet te lang wachten

Het is belangrijk om direct een incassoprocedure te starten tegen de huurder met een huurachterstand. Veel verhuurders proberen het namelijk zelf op te lossen met de huurder, omtrent de betaling van de achterstallige huur. Bij een huurachterstand van één maand kan de verhuurder al een gerechtsdeurwaarder inschakelen. Zij kunnen de huurder sommeren om de huurachterstand te betalen. Hieronder zal worden ingegaan op de huurachterstand volgens de wet.

Huurachterstand

Volgens de wet heeft de huurder die geen huur meer kan betalen nergens recht op. De verhuurder is bijvoorbeeld niet verplicht om volgens de wet mee te werken aan een betalingsregeling. Toch doen de meeste verhuurders dit wel uit coulance. Er wordt dan vastgesteld dat de huurachterstand binnen drie tot zes maanden ingehaald moet worden, onder de voorwaarde dat de lopende huur tijdig en volledig wordt betaald. Indien de hiervoor genoemde betalingsregeling niet wordt nagekomen door de huurder, kan de verhuurder een gerechtsdeurwaarderskantoor inschakelen. Wanneer dit het geval is, is de huurder verplicht de huurachterstand te betalen, met zowel de bijkomende incassokosten als de wettelijke rente. In het navolgende zal worden ingegaan op de ontbinding van de huurovereenkomst.

Ontbinden

Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst wilt ontbinden vanwege een huurachterstand, moet er een procedure worden gestart bij de kantonrechter. Het gaat hier om een bodemprocedure. Verder dient er wel sprake te zijn van een huurachterstand van minimaal drie maanden. De huurovereenkomst kan dus worden ontbonden als het gaat om een huurachterstand dat gelijk is aan drie volle maanden huur. Dus niet drie halve maanden betaalde huur. Wel als het gaat om meerdere maanden die samen gelijk staan aan een bedrag van drie volle maanden huur. In de procedure kan naast de ontbinding van de huurovereenkomst ook de betaling van de achterstallige huur gevorderd worden. De verhuurder moet echter niet in verzuim zijn. Wanneer de verhuurder zelf bepaalde onderhoudsverplichtingen niet is nagekomen, zal de ontbinding niet zal slagen. Hieronder wordt ingegaan op de ontruiming van de huurder.

Ontruiming

De hiervoor genoemde ontbinding wordt gevorderd middels een bodemprocedure. Ontruiming daarentegen, gebeurt via een kort geding. Bij ontruiming wordt de huurder gedwongen het huis direct te verlaten. De huurder komt hierdoor op straat te staan. Dit is echter wel door zijn eigen toedoen. De verhuurder ontruimt de woning indien de huurder zijn verplichtingen niet is nagekomen. Wanneer de huurder een betalingsachterstand heeft, de huur te laat betaalt, zonder uw toestemming onderverhuurt en/of ernstige stank- en geluidsoverlast veroorzaakt, wordt dit gezien als geen goed huurderschap.

Gelet op het bovengenoemde blijkt dat er velen mogelijkheden zijn om een huurovereenkomst te ontbinden. De Hoge Raad heeft in het Tenzij-arrest bepaalt dat er sprake moet zijn van een “tekortkoming van voldoende gewicht” om succesvol de huurovereenkomst te kunnen ontbinden. Verder is het als verhuurder van belang om niet te lang te wachten met het sommeren van de huurder. Volgens de wet heeft de huurder met een huurachterstand nergens recht op. Als verhuurder bent u niet verplicht mee te werken aan een betalingsregeling. Om de huurovereenkomst te ontbinden, moet er een procedure gestart worden bij de kantonrechter. Er moet wel sprake zijn van een huurachterstand van drie maanden. Daarbij is het belangrijk dat de verhuurder zelf niet in verzuim is. Tot slot kan de verhuurder overgaan tot ontruiming van de woning. Dit moet gebeuren middels een kort geding.

Bij verdere vragen over de mogelijkheden van het ontbinden van een huurovereenkomst, kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen.

Mr. Simon van Zijll is gespecialiseerd in het ondernemings- en vastgoedrecht. Ook heeft hij een bijzondere expertise in investeringsarbitrage.

Danish

Mr. Siddiqui is gespecialiseerd in ondernemings(straf)recht.

Procesrecht advocaat gezocht? Ons advocatenkantoor in Rotterdam is actief in de Randstad en de regio’s Midden- en Zuid-Nederland.