Onderhuur bedrijfsruimte
Het kan voorkomen dat de huurder van een bedrijfsruimte de ruimte wil onderverhuren aan een derde partij. De wet stelt dat de (gedeeltelijke) onderverhuur van een winkelpand of andere bedrijfsruimte is toegestaan, mits er in de huurovereenkomst niets anders is bepaald (art.7:221 BW). Onderhuur van een bedrijfsruimte is in dat geval toegestaan, tenzij de verhuurder kan weten dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren heeft.
In veel gevallen staat in de huurovereenkomst echter een bepaling die onderhuur (behoudens schriftelijke toestemming van de verhuurder) verbiedt. Indien dit niet het geval is, is het in ieder geval raadzaam om als verhuurder een bepaling op te nemen die aan de onderhuurder dezelfde huurtermijn verleent als die in de overeenkomst staat.
Wanneer de huurovereenkomst geen verbod op onderhuur kent, kan onderhuur alsnog onrechtmatig zijn. Dit is het geval indien de huurder op het tijdstip van het aangaan van de onderhuur kon aannemen dat de verhuurder hier redelijke bewaren tegen zou hebben. Deze bezwaren kunnen zien op de onderhuur zelf, maar ook op de persoon van de onderhuurder. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een verhoogd risico op schade aan de verhuurde bedrijfsruimte. Raadpleeg bij twijfel altijd een advocaat vastgoedrecht.
De bepaling omtrent onderhuur neergelegd in art. 7:221 BW is van regelend recht. Het staat de verhuurder en huurder dus vrij om in de huurovereenkomst andere afspraken vast te leggen.
Risico onrechtmatige onderverhuur
Indien in de huurovereenkomst een verbodsbepaling is opgenomen, is onderverhuur niet toegestaan. Hier kan alleen van worden afgeweken in het zeldzame geval dat het niet toestaan van onderhuur leidt tot misbruik van het recht of tot een situatie die naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Als een huurder in strijd met deze huurovereenkomst toch overgaat tot het onderverhuren van de bedrijfsruimte kan de eigenaar van de bedrijfsruimte de totale huurovereenkomst ontbinden. Het is niet zinvol om hier als huurder dan tegen in bezwaar te gaan.
Een dergelijke situatie kan voor de hoofdhuurder vergaande gevolgen hebben. Ondanks het huurverbod en de onbevoegdheid van de hoofdhuurder is de onderhuurovereenkomst van de bedrijfsruimte namelijk wel geldig. De hoofdhuurder pleegt hierdoor niet alleen wanprestatie ten opzichte van de verhuurder, maar zorgt er ook voor dat deze zijn verplichtingen ten aanzien van de onderhuurder niet kan nakomen. Hierdoor kan de hoofdhuurder zowel ten opzichte van de verhuurder als ten opzichte van zijn onderhuurder schadeplichtig zijn. Ook leidt het vaak tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Waar moet men bij onderhuur op letten?
Zijn er geen redelijke bezwaren tot onderhuur of heeft u hiervoor schriftelijke toestemming gekregen? Dan is het zaak om een goede onderhuurovereenkomst op te stellen. Deze huurovereenkomst staat lost van de hoofdhuurovereenkomst.
Het is verstandig om beide overeenkomsten op de volgende punten gelijk te houden:
- het gebruik;
- de opzegtermijnen;
- de huurtermijn;
- de betalingstermijnen.
Ook dient u duidelijke afspraken te maken omtrent gebruik, verbouwingen, herstel en onderhoud. U bent als hoofdhuurder namelijk aansprakelijk voor het nakomen van de verplichtingen uit uw huurovereenkomst. Onze specialist vastgoedrecht in Rotterdam kan u helpen bij het opstellen van een dergelijke overeenkomst.
