Om de corona-uitbraak een halt toe te roepen neemt de Rijksoverheid vergaande maatregelen. Scholen zijn gesloten en alle eet- en drinkgelegenheden moeten in ieder geval tot en met maandag 6 april de deuren sluiten. Hetzelfde geldt voor sportclubs, seksclubs en sauna's. Of in de nabije toekomst ook andere publieke locaties zoals winkels verplicht dicht zullen moeten gaan is nog onbekend.
Bij wie ligt het risico indien een bedrijfsruimte op last van de overheid gesloten moet worden? En geldt dit ook voor een eventuele omzetvermindering veroorzaakt door de corona-maatregelen?
Een gebrek (7:204 BW)
Kunt u het financiële risico neerleggen bij de verhuurder, door te stellen dat er sprake is van aantasting van het huurgenot? Er is volgens de rechtspraak sprake van aantasting van het huurgenot in geval van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Een geslaagd beroep op dit artikel kan leiden tot een opschorting van de betalingen of een huurprijsvermindering, mits dit niet is uitgesloten in het huurcontract.
Veruit de meeste huurcontracten zijn echter opgemaakt op basis van het ROZ-model. In deze contracten is de verplichting van de verhuurder in geval van een gebrek beperkt tot herstel (voorzover dit mogelijk is). Ook is bepaald dat een gebrek alleen tot huurvermindering kan leiden indien er sprake is van een ernstige tekortkoming van de verhuurder. Hiervan is bij een gedwongen sluiting of omzetvermindering door de corona-uitbraak geen sprake. De huurder kan volgens het geldende huurrecht dan dus geen geslaagd beroep doen op huurvermindering of opschorting van betaling.
Onvoorziene omstandigheden
Kan een huurder die niet langer in staat is om de huur te betalen een geslaagd beroep doen op 'onvoorziene omstandigheden' in de zin van art. 6:258BW?
Dit artikel stelt dat de rechter op verzoek van één van partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze (gedeeltelijk) kan ontbinden. Dit kan alleen indien er sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard waardoor ongewijzigde instandhouding niet langer mag worden verwacht. Hierbij wordt getoetst aan de redelijkheid en billijkheid.
Op basis van dit artikel kan een huurovereenkomst dus (deels) worden ontbonden of de huurprijs kan worden verlaagd. In de rechtspraak wordt echter maar zeer zelden aangenomen dat er sprake is van dergelijke 'onvoorzienbare omstandigheden'. In bijna alle gevallen kent de rechter meer waarde toe aan de gouden regel dat overeenkomsten moeten worden nageleefd. Nog onduidelijk is in hoeverre de corona-uitbraak voor dermate bijzondere onvoorzienbare omstandigheden zorgt dat een beroep op art 6:258BW toch gehonoreerd zal worden.
Wilt u juridisch advies omtrent uw specifieke casus? Leg dan vrijblijvend uw zaak aan ons voor.
Gevolgen voor risico van de huurder
Gelet op het bovenstaande en kijkende naar de geldende verkeersopvattingen, dan moet geconcludeerd worden dat de gevolgen van het coronavirus in veel gevallen voor risico van de huurder komen. Uiteraard moet wel altijd kritisch gekeken worden naar de afspraken die in de huurovereenkomst gemaakt zijn. Ook de specifieke omstandigheden van het geval spelen een rol. Daarnaast hebben beide partijen de verplichting om als 'goed huurder' en 'goed verhuurder' naar elkaar op te treden. In dat licht is het verstandig om indien mogelijk schadebeperkende maatregelen te nemen.
