Schade verhalen op de huurder
Volgens het recht moet een huurder zich als een ‘goed huurder’ gedragen. Desondanks is het niet altijd eenvoudig om schade aan de woning op de huurder te verhalen. In dit artikel gaan we in op de mogelijkheden om schade te verhalen op de huurder, indien deze de woning na beëindiging van de huur met schade achterlaat.
Beschrijving van de woning
Op 1 augustus 2003 trad het nieuwe huurrecht in werking. In de nieuwe eenvoudigere regelgeving werd bepaald dat er na beëindiging van de huurovereenkomst vanuit wordt gegaan dat de staat waarin de woning dan verkeert, ook de staat is waarin de woning bij aanvang van de huur verkeerde (art.7:22w lid 2 BW). Dit is echter niet het geval indien vooraf een uitgebreide beschrijving van de staat van de woning is opgemaakt. Als verhuurder is het daarom belangrijk om altijd een uitgebreide beschrijving van de staat van de woning op te maken en deze te hechten aan de huurovereenkomst. Zo kunt u altijd aantonen wat de staat van de woning bij aanvang van de huur was en welke schade dus eventueel tijdens de huurperiode is ontstaan.
Bewijslast
Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW moet de verhuurder, om succesvol schade op de huurder te kunnen verhalen, aantonen dat die schade niet al aanwezig was bij aanvang van de huur. De bewijslast ligt dus bij de verhuurder. Zonder een uitgebreide beschrijving van de staat van de woning, aangemaakt bij aanvang van de huur, kan dit uiteraard heel lastig zijn. U kunt hier omtrent advies inwinnen bij een vastgoedrecht advocaat of huurrecht advocaat.
Indien de verhuurder er toch in slaagt aan te tonen dat de schade bij aanvang van de huur niet bestond, dan moet vervolgens worden vastgesteld voor welke (herstel)kosten de huurder aansprakelijk gesteld kan worden. In dat kader is het belangrijk om, in bijzijn van de huurder, een inspectierapport te laten opmaken. Zonder inspectie mogen namelijk alleen herstelkosten in rekening worden gebracht voor zaken waarvan het voor de huurder, ook zonder inspectie, duidelijk had moeten zijn dat hij die zaken had moeten herstellen. Slijtage en ouderdom vallen hier niet onder.
Werkt een huurder niet mee aan een woninginspectie dan komt dit voor zijn of haar eigen risico; de verhuurder kan dan alle herstelkosten op de huurder verhalen. Hetzelfde geldt voor die gevallen waarin een huurder een totaal uitgeleefde woning teruggeeft. Ook dan is een inspectie niet vereist om toch alle herstelkosten op de huurder te kunnen verhalen.
In gebreke stellen
Het is niet noodzakelijk dat de verhuurder de huurder in geval van schade in gebreke stelt. In het ‘Van der Meer/Beter Wonen’ arrest (HR 27 november 1998, NJ 1999, 380) werd vastgesteld dat een huurder de wettelijke plicht heeft een woning na beëindiging van de huur terug te geven en in goede staat op te leveren. Doet de huurder dit niet, bijvoorbeeld door een beschadigde woning op te leveren, dan is deze direct van rechtswege in gebreke.
