Non-conformiteit

Bij het kopen van onroerende zaken heeft u in sommige gevallen te maken met non-conformiteit. Dit betekent dat bij het kopen van een onroerende zaak het voor komt, dat de zaak niet voldoet aan de koopovereenkomst. Artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek  geeft aan dat een geleverde zaak moet voldoen aan de getekende overeenkomst. Lid 2 van dit artikel geeft aan wanneer een zaak niet voldoet aan een overeenkomst.

NVM-overeenkomst

Naast het burgerlijk wetboek kan je te maken hebben met de NVM-overeenkomst. In artikel 6.1 van deze overeenkomst wordt non-conformiteit beschreven. Hierin wordt aangegeven, dat de verkoper niet instaat voor de afwezigheid van de gebreken. De woning wordt namelijk overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3 wordt hierover een belangrijke uitzondering gemaakt. In artikel 6.3 wordt namelijk aangegeven dat bij een eigendomsoverdracht, de woning de eigenschappen moet bezitten voor een normaal gebruik.

Deze regelingen lijken erg op elkaar, maar desondanks is er toch een verschil. De wettelijke regeling in het burgerlijk wetboek heeft een ruimere aansprakelijkheid voor de verkoper dan de contractuele regeling uit de NVM-overeenkomst.

Ouderdomsclausule

Naast deze regelingen kunt u ook te maken hebben met een ouderdomsclausule en onderzoek- en mededelingsplichten. Bij de verkoop van een oudere woning wordt op initiatief van de verkoper of verkoopmakelaar een ouderdomsclausule opgenomen in de overeenkomst. Een voorbeeld hiervan is een woning die ouder dan 40 jaar is, waarvan de bouwkwaliteit lager liggen dan bij de nieuwe woningen. In dit geval wordt in het NVM-overeenkomst een artikel opgenomen, dat een ouderdomsclausule wordt genoemd.

Mededelings- en onderzoeksplicht

Daarnaast dient u bij non-conformiteit te letten op de mededelingsplicht en onderzoeksplicht.  De verkoper weet bijvoorbeeld dat de ketel minder goed werkt.  De verkoper is dan verplicht dit mede te delen, aangezien dit kosten zijn voor de koper. Het Gerechtshof heeft bepaald dat de mededelingsplicht geldt voor de gebreken die de koper behoorde te kennen, ook al zou deze door een deskundige worden bijgestaan en is er enig onderzoek verricht. Een verkoper is dus verplicht om alle bekende gebreken mede te delen.

Indien het gebreken zijn aan de woning die zichtbaar zijn voor de koper, dan is het de plicht van de koper om onderzoek te doen naar de woning. Ook als de koper twijfelt over de staat van de woning, dient de koper vragen te stellen aan de verkoper of moet de koper zelf onderzoek verrichten naar de woning. De mededelingsplicht is voor de verkoper en de onderzoeksplicht is voor de koper.

Bekwame tijd

Tevens is het van belang om bij gebreke van de woning, alle gebreken te vermelden en dit tijdig aan te geven. Volgens artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek moet de koper binnen een bekwame tijd de gebreken mededelen aan verkoper, nadat hij het gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken. Indien de koper niet tijdig klaagt over de verborgen gebreken dan bestaat de kans dat de koper zich niet met succes kan beroepen op non-conformiteit.

Heeft u verdere vragen omtrent non-conformiteit bij onroerende zaken? U kunt vrijblijvend contact met ons opnemen.

Mr. Simon van Zijll is gespecialiseerd in het ondernemings- en vastgoedrecht. Ook heeft hij een bijzondere expertise in investeringsarbitrage.

Danish

Mr. Siddiqui is gespecialiseerd in ondernemings(straf)recht.

Procesrecht advocaat gezocht? Ons advocatenkantoor in Rotterdam is actief in de Randstad en de regio’s Midden- en Zuid-Nederland.