Non-conformiteit bij aankoop van een woning

Na het kopen van een woning kunnen er gebreken aan de woning ontdekt worden. De afgeleverde woning moet echter wel aan de overeenkomst beantwoorden. Dit betekent dat de woning de kenmerken moet bezitten die de koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten. Volgens artikel 7:17 uit het Burgerlijk Wetboek is dit niet het geval indien de woning, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Er is dan sprake van non-conformiteit. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien er verschillende lekkages in het dak zitten of slecht gemetselde wanden zijn die in constructief opzicht onvoldoende zijn.

Bepalingen koopovereenkomst

Niet alle koopovereenkomsten zijn hetzelfde. Het is mogelijk dat er in de ene koopovereenkomst andere bepalingen staan dan in een andere koopovereenkomst. In sommige koopovereenkomsten kunnen exoneratiebedingen staan. Een exoneratiebeding sluit de aansprakelijkheid van de verkoper uit. Er kunnen dan geen vorderingen worden ingesteld voor de schade van gebreken aan de woning. Dit sluit volgens de rechtspraak echter niet per definitie ieder beroep op non-conformiteit uit.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest uit 1981 bepaald hoe zulke bedingen uitgelegd moeten worden. Uit dit arrest is het zogenaamde Haviltex-criterium ontstaan. Volgens het Haviltex-arrest moet er niet alleen naar de taalkundige betekenis van de tekst worden gekeken. De bedoeling van partijen, de rechtskennis van partijen en de maatschappelijke normen moeten namelijk ook meewegen.

Verhouding partijen

Bij non-conformiteit bij de aankoop van een woning speelt de discussie over de mededelings- en onderzoeksplicht. De verkoper van een woning heeft een mededelingsplicht. Dit betekent dat de verkoper verplicht is om eventuele gebreken aan de woning te melden. De onderzoeksplicht rust op de koper. De koper is verplicht onderzoek te doen of te laten verrichten aan de eigenschappen van de woning. De verkoper van een woning mag niet alleen aan zijn eigen belangen denken. Hij moet ook rekening houden met de koper. Als er voorafgaand aan de koop al gebreken zijn aan de woning waardoor het normale gebruik van de woning wordt gehinderd, dan is de verkoper verplicht dit te melden.

Hier staat de onderzoeksplicht van de koper tegenover. Indien de koper twijfels heeft over de woning, moet hij zelf onderzoek doen of onderzoek in laten stellen. Dit kan bijvoorbeeld door de woning te bezichtigen of een deskundige in te schakelen. Een beroep op non-conformiteit zal niet slagen als de gebreken voorafgaand aan de koop al bekend waren bij de koper. In beginsel weegt de mededelingsplicht zwaarder dan de onderzoeksplicht. Bij het verzwijgen van gebreken kan de verkoper zich dus niet verschuilen achter de onderzoeksplicht van de koper.

Wat kunt u doen?

Als koper kunt u verschillende stappen ondernemen. Hieronder zullen vier mogelijkheden uiteen worden gezet:

  • Nakoming van de koopovereenkomst;
  • De koopovereenkomst gedeeltelijk of geheel ontbinden;
  • De koopovereenkomst vernietigen;
  • Schadevergoeding vorderen.

Nakoming van de koopovereenkomst kan op grond van artikel 7:21 van het Burgerlijk Wetboek. Dit kan bijvoorbeeld door herstelmogelijkheden op kosten van de verkoper.

Daarnaast kan de koopovereenkomst op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek gedeeltelijk of geheel worden ontbonden. De tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De koopovereenkomst kan dus niet worden ontbonden voor een kapotte kraan die makkelijk te repareren valt.

De koopovereenkomst kan op basis van artikel 3:44 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek worden vernietigd. Dit houdt in dat de koopovereenkomst tot stand in gekomen door bedrog of dwaling. Op basis van de bovengenoemde artikelen wordt de koopovereenkomst vernietigd.

Ten slotte kan de koper schadevergoeding vorderen als bijvoorbeeld de koopovereenkomst in strijd is met het bestemmingsplan. Schadevergoeding vorderen kan ook bij ontbinding van de koopovereenkomst, op grond van artikel 6:277 van het Burgerlijk Wetboek.

 

Juridische bijstand nodig? Een vastgoedrecht advocaat van Forsyte staat u graag bij!

Mr. Simon van Zijll is gespecialiseerd in het ondernemings- en vastgoedrecht. Ook heeft hij een bijzondere expertise in investeringsarbitrage.

Danish

Mr. Siddiqui is gespecialiseerd in ondernemings(straf)recht.

Advocaat Rotterdam gezocht? Ons advocatenkantoor in Rotterdam is actief in de Randstad en de regio’s Midden- en Zuid-Nederland.