De rechtbank Amsterdam buigt zich opnieuw over de kwestie hoe ver huurverhogingsbedingen in
geliberaliseerde woonruimten mogen gaan. In het vonnis van 28 april 2026 heeft de rechtbank
prejudiciële vragen gesteld voor het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) over de
verhouding tussen het huurrecht, consumentenbescherming en het transparantievereiste uit de
Richtlijn oneerlijke bedingen. De kwestie is relevant voor huurders en verhuurders in de vrije sector,
omdat het gaat om de manier waarop huurprijzen jaarlijks mogen worden aangepast.
Waar gaat de zaak over?
De zaak speelt tussen huurders van een wooncomplex voor 55-plussers en een woningcorporatie. De
huurders wonen in een complex met geliberaliseerde huur, de vrije sector. In hun
huurovereenkomsten staat een beding dat de huur jaarlijks wordt verhoogd met het door CBS
gepubliceerde inflatiepercentage, vermeerderd met een opslag van maximaal 7%.
Naast die opslag bevat het beding nog enkele bijzonderheden. Zo wordt de hoogte van de variabele
opslag gekoppeld aan de WOZ-waarde van het gehuurde en geldt de wijziging ook zonder
afzonderlijke mededeling aan de huurder.
De huurders zijn van mening dat deze bedingen te ver gaan. Volgens hen is het niet goed
voorspelbaar wat de hoogte van de huurprijs kan worden op langere termijn, kunnen de verhogingen
te hoog oplopen en is de combinatie van indexatie en opslag in strijd met het consumentenrecht. Zij
willen dat het beding buiten toepassing wordt gelaten en een terugbetaling van de te veel betaalde
huur.
De verhuurder verweert zich door te stellen dat de opslag nodig is om marktontwikkelingen,
kostenstijgingen en waardeveranderingen van het vastgoed op te vangen. Ook wijst zij erop dat de
Nederlandse wet inmiddels maxima stelt aan huurverhogingen in de vrije sector. De kantonrechter
ziet echter aanleiding om opnieuw prejudiciële vragen te stellen, dit keer aan het Hof van Justitie van
de EU.
Welke vragen worden gesteld?
De kern van deze zaak zit in de vragen die de kantonrechter aan HvJ EU wil voorleggen.
De eerste vraag is of een beding dat zowel een indexatie als een opslag bevat, wel mag worden
opgesplitst in twee afzonderlijke bedingen. Als die splitsing mogelijk is, wil de rechter weten of het
ene onderdeel dan in stand kan blijven als het andere oneerlijk blijkt.
De tweede vraag is of bij een dergelijke splitsing van de bedingen het cumulatieve effect van beide
bedingen moet worden meegenomen. Met andere woorden: moet de rechter niet alleen kijken naar
indexatie en opslag afzonderlijk, maar ook naar het totale effect van beide samen op de huurprijs?
De derde vraag gaat over de beoordeling van de eerlijkheid van het beding zelf. Mag een verhuurder
achteraf redenen voor een prijsverhoging aanvoeren als die redenen niet expliciet in de
overeenkomst staan? En is een opslag die wordt gekoppeld aan de waarde van de woning voldoende
duidelijk en gerechtvaardigd? De kantonrechter vraagt ook of het uitmaakt dat het beding alleen tot
huurverhoging kan leiden en niet tot verlaging.
De vierde vraag ziet op de mededeling aan de huurder. Maakt het voor de eerlijkheid van het beding
uit dat de gewijzigde huurprijs ook geldt als de huurder daarover geen afzonderlijke mededeling
krijgt?
De vijfde vraag betreft de rol van individuele omstandigheden, zoals inkomen, leeftijd en
betaalbaarheid voor een specifieke huurder.
De zesde vraag gaat over de vraag of een verwijzing naar een CBS-index voldoende duidelijk is als de
wijze van prijsaanpassing niet verder is uitgewerkt.
Waarom is dit belangrijk?
Deze zaak is juridisch relevant, omdat dit laat zien hoe sterk het huurrecht en Europees
consumentenrecht met elkaar verweven zijn. De Amsterdamse rechter benadrukt dat het niet alleen
gaat om de tekst van het beding, maar ook om de vraag of een gemiddelde huurder de financiële
gevolgen ervan redelijkerwijs kon voorzien.
Tot slot
De verwijzing van de Amsterdamse kantonrechter naar het Hof van Justitie onderstreept dat de
discussie over huurprijsverhogingen in de vrije sector nog lang niet is uitgekristalliseerd. De
antwoorden uit Luxemburg kunnen richtinggevend worden voor de vraag hoe duidelijk, hoe
voorspelbaar en hoe ver een huurprijswijzigingsbeding in een consumentenhuurovereenkomst mag
gaan.
Mocht u vragen hebben over huurprijsbedingen, neem dan vooral contact met ons op.
1. Rechtbank Amsterdam 28 april 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:4166
